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ワンルーム投資の平均利回りは4%、 女性は男性よりもプラス傾向の4.4%  50代は賃貸経営に不安 保有期間が長い程顕著に  裾野が広がる不動産投資、その実態は

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企業や団体などの広報・PRコンサルティングサービスを提供するPR会社バンブークリエイティヴ株式会社(本社:東京都港区、代表取締役:竹村 徹也)の不動産・金融・証券サポートチームは、会社員で不動産投資を行なっている方を対象に「不動産投資に関する調査」を実施しました。

最近ではNISA、iDeCoなどの自助努力による資産形成を促す傾向が強くなっています。分散投資により安定的に資産を増やしていくための手段として、不動産投資は、株式や債券などと同様に依然注目されています。不動産投資の中でも特にサラリーマンに人気の高いワンルームマンション投資についての実態を浮き彫りにするため、調査結果をまとめましたのでお知らせします。

年代別実質利回り

〈おもな調査結果〉

【1】実質利回りの平均は4.0%であった。実質利回りは50代の3.8%に比べ20代が4.5%と高く、男女比にすると男性平均の3.8%より女性平均が4.4%と高い傾向にあった。

【2】年間家賃利益について最も高いのは、「年間家賃利益:プラス」(76.5%)であり、全体的にプラス傾向であった。また、20代・30代は「プラス」回答が8割超えとなり、若い世代が成功している傾向にある。

【3】投資マンションの築年数は、5~15年未満の物件の購入者が約3割と一番多い。男性は築年数の浅い物件から古い物件まで、購入者が分散傾向にあるのに対し、女性は5年~15年未満の物件で8割超えと集中している。借入金の利用については、「利用した」という回答は、40代(64.1%)が一番高く、20代(23.5%)が一番低かった。

【4】物件投資の目的については、「年金不安」や「節税対策」が5割でトップ、次いで「生命保険の代わり」と続いた。20代は「転売し、売却益で儲けたい」という回答(52.9%)と、他の年代を圧倒し、積極的な運用思考が伺える。

【5】物件投資で不安に思っていることについては、「空室のリスク」(66.0%)や「家賃の下落」(56.5%)が高かった。女性は、マンション購入のきっかけに「ネット(ブログ・SNS)」を利用する割合が40.0%と男性の15.5%を大きく上回った。

<調査結果詳細>

【1】実質利回りについて

・実質利回りについて、50代の平均は3.8%、全体の平均は4.0%となった。

■実質利回りは、20代が4.5%と他の年代に比べて高い傾向にある。

■男女別に見ると、女性(4.4%)が男性(3.8%)を上回る結果となった。

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【2】年間家賃利益について

・直近の年間家賃利益(※)については、「プラス」は76.5%である。

・年代別で見ると、50代は「マイナス」の割合が41.4%と全体のマイナス割合(23.5%)よりも高い。

※年間家賃収入からローン、リフォーム代や固定資産税や税金など不動産にかかった経費すべてを差し引いた年間収益

■年間家賃利益は、全体的にはプラス傾向であり、20代(82.4%)・30代(88.5%)と若い世代が成功している傾向にあった。

■50代は他の年代よりもマイナスと回答した人が多かった(41.4%)。50代の年間家賃利益は、プラス(58.6%)・マイナス(41.4%)と二極化しているという特徴が見られた。

■投資歴が10年以上の者は年間家賃利益が「プラス50万円未満」(40.6%)と「プラス150万円以上」(21.7%)に分かれる傾向にあった。次点に「プラス50万円~60万円未満」(8.7%)と続いた。

■性別で見ると、女性(82.2%)の方が男性(74.8%)よりも、年間家賃利益はプラス傾向にあった。

■年代別で年間家賃利益が「プラス150万円以上」なのは20代(11.8%)と50代(19.0%)であった。

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【3】投資物件、借入利用について

・投資マンションの築年数について最も高いのは、「10年~15年未満」(27.8%)である。次いで「5年~10年未満」(25.0%)、「15年~20年未満」(13.9%)、「20年~25年未満」(13.0%)と続く。

・借入利用状況で見ると、「借入利用していない」と答えた方は「5年~10年未満」の投資経験がある方が最も高い。

■購入した物件について、性別で見ると、女性は「新築マンション」の割合が全体よりも高く、年代別で見ると、50代は「中古マンション」の割合が全体よりも高かった。

■借入を利用していない者の中で「中古マンション」の割合が全体よりも高かった。

■自己資金を利用した者は、20代が一番多く40代が一番低かった。自己資金を利用した者は性別で見ると男性の方が高い傾向にあった。また、借入先については男性は地方銀行から(41.8%)、女性は日本政策金融公庫から(20.8%)が高かった。

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【4】物件投資の目的・きっかけについて

物件投資の目的について最も高いのは、「年金がもらえるか不安だから」「節税対策のため」(各 50.0%)次いで「生命保険の代わり」(42.5%)、「安定した収入源を得たい」(31.5%)と続く。

■男性は「年金がもらえるかが不安だから」(52.9%)、女性は「節税対策のため」(62.2%)という回答が、一番高い割合だった。

■20代の「転売し、売却益で儲けたい」(52.9%)という回答は、他の年代に比べて高い割合となった。

■マンション購入を決定したきっかけについて最も高いのは、「営業マン(電話)」(39.0%)である。次いで「セミナーへ参加」(29.5%)、「書籍」(25.5%)、「ネット(ブログ・SNS)」(21.0%)と続く。また、性別で見ると、女性は「ネット(ブログ・SNS)」が最も高い。

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【5】物件投資で不安に思っていることについて

物件投資で不安に思っていることについて最も高いのは、「空室のリスク」(66.0%)である。次いで「家賃の下落」(56.5%)、「管理費の上昇」(33.5%)、「修繕のリスク」(32.0%)と続く。

■「空室のリスク」について不安に思っている者は投資経験年数10年以上が最も多かった。次いで「家賃の下落」、「修繕のリスク」が不安要素に上がった。

■40代・50代は、「空室のリスク」の不安が7割超えと、20代・30代より圧倒的に高い。また、50代は「修繕のリスク」が4割超えとなり、他の年代より高い。

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〈調査概要と回答者プロフィール〉

■調査概要

調査方法   :インターネット調査

調査期間   :2018年3月14日~3月19日

調査対象   :会社員でワンルーム投資をしている方

有効サンプル数:200名

■回答者プロフィール

性別:男女

年齢:20~59歳

地域:全国

合計:200名

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居住地

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金融資産

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投資経験

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世帯年収

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購入した物件の間取り

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〈専門家からのコメント〉

「裾野が広がる不動産投資、その実態は」

ファイナンシャル・プランナー 北野 琴奈氏

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■購入層の年代

購入層の年代は30~40代で全体の62%を占めることに加え、20代も8%ほどで、若い世代においても不動産投資が浸透してきていることが伺えます。基本的には男性が多いですが、女性も一定割合(22.5%)見受けられます。

■投資経験年数

不動産への投資経験年数は、全体では10年以上が34.5%と最も高いですが、その内訳を見ると40~50代(特に50代)がメインとなっています。一方、20~30代では5年未満が47.5%と多い状況で、2013年以降の不動産価格の相場上昇と金利低下局面での購入と推測されます。

投資自体が「低金利だから成り立つ」場合は、リスク管理として今後金利が上昇した想定もしておきたいところです。

■投資の目的

投資の目的としては、従来より根強い「年金がもらえるか不安」(50%)、「節税対策のため」(50%)を挙げる方の割合は、変わらず高い状況です。

またここ数年の好調な不動産市況を反映してか、特に若い世代で「転売し売却益で儲けたい」声も多くなっています。(20代52.9%、30代27.9%)

■家賃利益

家賃純利益が「プラス」との回答割合は全体では76.5%ですが、50代に関しては58.6%に減少します。50代は、築年数15年以上のものを保有している比率が高く、修繕費増加や賃料減少などがあると思われるため、純利益がマイナスになる人も増えていることが考えられます。

また、物件売却を行ったことがある方は全体では36%です。そのうち売却収益がプラスだった方は86.1%と大多数ですが、注目したいのは、14%程度の方はたとえマイナスであったとしても売却をしているということです。考えられる理由としては、毎年の利益がマイナス続きで自身の資金から持ち出しになってしまうことに耐えられなくなった、今後収益が悪化することが予測されるため、マイナスでも売却に踏み切ったなどがありそうです。もっとも、保有中の利回りが高ければ、それまでのインカムゲインで売却損を相殺できる可能性はありますし、元々そのような戦略で購入される場合もあるでしょう。

ただし実物不動産は金額も大きくなる傾向がありますので、マイナスでも売却ということの背景(意味)はしっかり考えておきたいところです。

■不動産投資において不安なこと

今後の賃貸経営において不安に思っている点は、全体を通して、空室、家賃下落、修繕、家賃の滞納など、始めて間もない時期よりも経験年数がある程度長くなると数値も高くなる傾向が見受けられます。リスクについて事前に頭では理解しているつもりでも、実際に経験してみて初めて痛感することもあります。中長期で行う不動産投資は、投資経験年数が増えればそれだけ実感を伴う出来事も多くなるため、不安に思う点も現実的だと言えそうです。

■リートの認知度

実物不動産と比較されることも多いリートについては、現在投資をしているのは全体の10%程度ですが、過去に投資経験がある方が32%おられます。

逆にリートを「知らない」と答えた方は11%と、2001年の上場以来17年経ち、徐々に認知度が上昇してきていると思われます。